ENFLASYON KARŞISINDA ERİYEN KİRA BEDELİ
RAYİÇLE UYUMLU HÂLE NASIL GETİRİLİR?
Kira sözleşmesi kurulurken kira bedeli ve artış oranı hususunda anlaşılmış olsa dahi, özellikle içinde bulunduğumuz enflasyonist ortam, menfaatler dengesini kiraya veren aleyhine orantısız şekilde bozabilmektedir.
Haziran 2018’de evini aylık 1.000,00 TL’den kiraya vermiş ev sahibinin her sene yasal oranlara göre artış yaptığı bir senaryoda, Haziran 2023’te eline geçecek aylık kira miktarı 2.300,00 TL civarındadır. Yani dört yılın sonunda kira miktarı TL bazında 2 kat kadar artmış fakat bu sürede Türk lirasının alım gücü yaklaşık 6 kat gerilemiştir.
Bu gibi durumlarda ilk akla gelen çözüm kiracıyı çıkartıp taşınmazı yeniden kiralama yoluna gitmek olsa da, kanunun kiracıyı koruyan alt yapısı ve özellikle günümüzde ağır işleyen tahliye süreçleri göz önüne alındığında, başka bir yola başvurulabilir: Kira tespit davası.
KONUT KİRALARI BAKIMINDAN
Sözleşmede kira artış oranı belirlenmiş olsun veya olmasın, TBK’ya eklenen Geçici 2. Madde ile 01.07.2024’e kadar, yenilen konut kira sözleşmeleri için en fazla %25 artış yapabilir. Mahkemeye başvurulup kira tespit davası açılsa dahi hâkimin belirleyeceği oran %25’i aşamaz.
Buna mukabil, en az 5 yıldır yasal oranda artırım yapılan konut kirası ilişkilerinde kiraya veren lehine istisna tanınmış olup bu hususa aşağıda değinilecektir.
İŞ YERİ KİRALARI BAKIMINDAN
Sözleşmede kira artış oranı belirlenmişse, bu oran TÜFE artış oranını (Haziran 2023 için %60) geçmemek kaydıyla geçerlidir. Taraflarca TÜFE artış oranı üzerinde bir bedel belirlenip ödeme yapılmış olsa dahi bu ödemeler kiracı tarafından sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri alınabilir.
Sözleşmede kira artış oranı belirlenmemiş ve bu oran için taraflar sonradan da anlaşamıyorsa, taraflardan her biri kira tespit davası açabilir. Davada hâkim kira bedelini şu kriterlere göre belirler:
- Kiralanan iş yerinin fizikî ve çevresel durumunu göz önüne alınır.
- TÜFE artış oranını geçmeyecek, hakkaniyete uygun bir artış oranı belirlenir.
Buna mukabil, en az 5 yıldır yasal oranda artırım yapılan iş yeri kirası ilişkilerinde de kiraya veren lehine istisna tanınmış olup bu hususa aşağıda değinilecektir.
KONUT KİRALARINDA %25 SINIRINA, İŞ YERİ KİRALARINDA TÜFE ORANINA BAĞLI KALINMAKSIZIN ARTIŞ YAPMA İMKÂNI HANGİ HÂLDE MÜMKÜN?
5 yıldır yasal oranda artış yapılan kira sözleşmeleri bakımından, 5. yılın sonunda açılacak bir kira tespit davasıyla kiraya veren, yeni dönemdeki kira bedelinin kanuni sınırlamalara bağlı kalınmaksızın emsalleriyle uyumlu bir seviyeye gelmesini sağlayabilir.
Yazının başında verdiğimiz örneğe geri dönecek olursak: 2018’de 1.000,00 TL olarak anlaşılan kira bedeli 2023 yılı için 2.300,00 TL’ye yükselmiş, enflasyon karşısında erimiştir. Kanunun tanıdığı imkânla, ev sahibi 5.yılın tamamlanmasından sonra açacağı tespit davasıyla, kira bedelini 2024 yılındaki yenileme döneminden itibaren %25 sınırıyla bağlı kalmaksızın rayiçle uyumlu hâle getirebilecektir.
Bu davada mahkemece;
- Taşınmazın bulunduğu konumdaki emsal kira bedelleri göz önüne alınır.
- Mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak kiralanan taşınmazın niteliği, çevresi, kullanım şekli araştırılır.
- Taşınmaz yeniden kiraya verilseydi kazandıracağı muhtemel gelir tespit edilir.
- TÜFE artış oranı hesaba katılmakla birlikte bu orana bağlı kalınma zorunluluğu yoktur.
- Tüm bunlar göz önüne alınarak bir rakam belirlendikten sonra, kiracının eski kiracı olması nedeniyle belirlenen tutardan %5 - %20 aralığında bir takdirî indirim yapılarak nihai kira bedeli için hüküm kurulur.
DAVAYI AÇMA ZAMANI VE İHTAR GÖNDERME BAKIMINDAN 30 GÜNLÜK SÜRE ÖNEMLİDİR
Kira tespit davası, yeni kira dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılır yahut kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunularak izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa; mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.
Söz gelimi:
Yukarıdaki örnekte Haziran 2024’ten itibaren artık rayiçle uyumlu bir kira ödemesi almak isteyen ev sahibi, sözleşmenin yenilenme tarihi olan 1 Haziran 2024’ten az 30 gün önce kira tespit davası açmış yahut kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya bir ihtarda bulunmuş olmalıdır. Bu sürelere uygun aksiyon alınmadığı takdirde, kira tespit davasında verilen karar Haziran 2025’ten itibaren uygulanabilecek, dolayısıyla 1 sene kaybedilecektir.
Av. Onur TANIK
Kaynakça:
1. Uygulamaya Yönelik Yargıtay ve BAM Kararları Işığında Kira Hukuku – Av. Olcay GÖÇÜM – 2. Baskı – Adalet Yayınevi Ankara 2021
2. KİRA TESPİT DAVASI VE ESASLARI - Gizem KILIÇ ÖZTÜRK (Arş. Gör., Uludağ Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı) – TBB Dergisi 2017/129
3. https://sen.av.tr/tr/makale/Kira-Artis-Oranina-Getirilen-Yuzde25-Sinirlamasi-Karsisinda-5-Yildan-Uzun-Sureli-Veya-5-Yildan-Sonra-Yenilenen-Kira-Sozlesmelerinin-Durumu