Son günlerde birçok kira ilişkisi, muhtelif sebeplerle sona ermekte. Kiracı oturduğu yeri tahliye etse dahi, kiralanan yer teslim edildikten sonra ortaya çıkabilen kötü sürprizler, malikleri hesapta olmayan masraflara mecbur kılıyor. Bu masraf kalemleri genellikle; kiralanan yerin kiracı tarafından hor kullanılması, eve / iş yerine kasten zarar verilmesi gibi davranışlardan kaynaklanmakta. Üstelik bu zararın maliyeti, kiracıdan alınmış depozito / teminat senedi değerinin çok üzerine çıkabiliyor.
KİRALANAN YERİ ÖZENLE KULLANMAK YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Kiracı, kiraladığı yeri kullanmak hakkına sahip ise de bu hak mutlak ve sınırsız mahiyette değildir. Kiracı, kiralananı sözleşme koşullarına uygun olarak, özenle ve zarar vermeden kullanmakla yükümlüdür.
Özen deyimi, normal bir kimsenin kendi malına gösterdiği itinayı kiralanana da göstermesidir. Kiralananın iyi durumda muhafazası ve normal kullanmanın gerektirdiği basit tamiratların yapılması da kiracının özen borcunun gereğidir.
Kiralanan yer ne hâlde teslim alınmışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o hâlde teslim edilmelidir. Bu yüzden en başta kira sözleşmesi yapılırken, evin ve varsa içindeki demirbaşların ne durumda teslim edildiğinin sözleşmeye yazılması önemlidir.
OLAĞAN KULLANIM / HOR KULLANIM AYRIMI
Unutmamak gerekir ki, kiracı, sözleşmeye uygun ve olağan kullanım neticesinde meydana gelen yıpranma ve bozulmalardan sorumlu olmayacaktır.
Örnek verecek olursak: Bir daire kiracıya, yeni boyanmış şekilde teslim edilmiş olabilir. Sözleşmede bu durum belirtilip, kiracının da çıkarken boyalı şekilde teslim etmesi gerektiğine değinilmemişse; artık evin duvarlarında olağan kullanım neticesinde oluşan çatlak, kararma gibi eskimelerden kiracı sorumlu olmayacaktır. Olağan kullanımdan kaynaklı eskime hâllerinde kiracının aldığı şekilde geri verme borcunun doğması, bu hususun sözleşmede açıkça yazılmış olmasına bağlıdır.
Ancak olağan kullanımı aşan nitelikteki deformasyonlardan sorumluluk, sözleşmede buna ilişkin bir kararlaştırma yapılmamış olsa bile bakidir. Yani kiracı kural olarak, kiralanan yeri hor kullanmış olmasından doğan zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Duvarlarda ayakkabı izlerinin bulunması, banyo ve tuvalet aksamının tamiri imkânsız şekilde kırılmış olması, mutfak tezgâhının yıkılmış, kapıların sökülmüş olması gibi örnekler bu kapsamdadır.
Kiracı, kiraladığı şeyin olağan temizliğini ve bakımını yapmalı ve kiralananı temiz bir şekilde geri vermelidir. Temizliğin ölçüsü, kiraya verenin özel hassasiyetlerinin dışında ortalama bir kişinin anlayışı ve âdetlere göre belirlenecektir. Örneğin, son zamanlarda yaygınlaşan, kiracının evi “çöp ev” hâline getirip terk etmesi eyleminin, hor kullanma kapsamına gireceği muhakkaktır (https://www.tgrthaber.com.tr/gundem/kiraci-gitti-cop-ev-kaldi-gorenler-saskina-dondu-2903013).
TAZMİNAT TALEP EDEBİLMENİN ŞARTLARI
Hor kullanma tazminatı, kira ilişkisi sürerken talep edilemez. Kiracı taşınmazı tahliye etmeden önce açılan hor kullanma tazminatı davaları, dava şartı eksikliği sebebiyle reddedilmektedir. Kira ilişkisi sona erip taşınmaz tahliye edildikten sonra, kiraya veren bakımından gözden geçirme ve bildirim külfeti doğar.
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.
Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları tespit eder etmez kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Gizli ayıplara örnek olarak, banyo giderlerindeki tıkanıklığın sebep olduğu koku gösterilebilir. Bir ev sahibi, kiraladığı yeri teslim alır almaz banyoyu kullanmayacağı için, böyle bir ayıbın varlığını fark etmeyebilir.
HOR KULLANIMIN İSPATI NASIL YAPILIR?
Taşınmazın boşaltılmasını müteakip zaman geçirilmeksizin taşınmazdaki hasar ve zararların tespitinin yapılması gerekir. Bu işlemler tahliyenin hemen sonrasında yapıldığında, masraf kalemleri yönünden daha inandırıcı olacaktır.
Delillendirme; ev sahibinin fotoğraf / video çekerek birkaç şahitle beraber tutanak tutması marifetiyle yapılabilir. Akabinde yapılacak tamiratlara ilişkin faturalar da mutlaka saklanmalıdır.
İspat bakımından hukuki açıdan en garanti yol ise, sulh hukuk mahkemesi marifetiyle delil tespiti yaptırmaktır. Mahkemeye başvurulduktan birkaç gün sonra, hâkim nezaretinde taşınmazdaki hasarın tespiti için keşif yapılacaktır. Tespit için yapılan tüm masraflar, hor kullanma tazminatı için açılacak davanın giderlerine eklenecek ve yargılama sonunda davalı kiracıya yüklenecektir.
Delil tespiti yaptırmaksızın yahut herhangi bir fotoğraf / video çekmeksizin tamirata ilişkin fatura sunmak, zararın varlığının ve bu zararların kiracı tarafından gerçekleştirildiğinin ispatı için yeterli olmayacaktır. 08.10.2023
Av. Onur TANIK
Kaynakça:
1. YILMAZ, H., Kiracının Taşınmazı Özenle Kullanma Borcunun İhlali: Hor Kullanma Tazminatı, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt: 9, Sayı: 95, Temmuz 2014, Sayfa: 95-100
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.05.2022 T., 2022/999 E. 2022/4905 K. sayılı içtihadı.
