Yıllardır bir ev sahibi olmanın hayalini kuran Ahmet amca, sonunda bütçesine uygun bir konut projesi bulmuş, müteahhitle anlaşma arifesindedir. Ahmet amcamız “Söz uçar, yazı kalır.” prensibine inandığı için, anlaştığı müteahhitle bir sözleşme imzalamak istemiştir ve onu mahallesindeki pastaneye davet etmiştir. Konut satış vaadi sözleşmesi, buluştukları pastanede, limonatalarını yudumlarken imzalanmıştır.
Aylar sonra proje tamamlanmış, Ahmet amca ödemelerini bitirmiş ve fiilen evi kullanmaya başlamıştır. Tapuda devir işlemlerinin hâlâ yapılmamış olması içine bir kurt düşürmüş olsa da müteahhite olan güveni tamdır, zaten yazılı sözleşme de yapmışlardır…
Serin bir eylül akşamında, balkonunda oturur iken Ahmet amcanın telefonu çalar. Arayan müteahhittir. Son zamanlarda artan maliyetleri gerekçe göstererek anlaşılan miktarın dışında ekstra ücret talebinde bulunmuş, ödenmemesi hâlinde tapuda devir işlemlerini yapmayacağını, zaten sözleşmenin de, noterde imzalanmadığı için geçersiz olduğunu ileri sürmüştür.
Bu durumda Ahmet amca, bir bardak soğuk su içmekle mi yetinmelidir yoksa hukuken korunmasını sağlayacak bir çıkış yolu var mıdır?
MÜTEAHHİTE ÖDENENEN PARA GERİ ALINABİLİR Mİ?
Vatandaşımızın topraktan satış vb. yöntemler ile daha uygun meblağlara konut edinme talepleri ile bir kısım müteahhitlerin hukuki yükümlülük altına girmeksizin finansman bulma ihtiyaçları birleştiği zaman önümüze çıkabilen bir sözleşme türü: Adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi.
Öncelikle belirtmeliyiz ki, noterde yapılmamış taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Kural olarak geçersiz bir sözleşmeden dolayı taraflar, ancak verdiklerini geri alabilirler. Bu durumda alıcı, müteahhite ödemiş olduğu parayı yasal faiziyle (yıllık %9) geri alabilecektir.
Türkiye gibi enflasyonun çok yüksek olduğu, emtianın sürekli değer kazandığı ülkelerde ise bu çözüm alıcının mağduriyetini gidermekten uzaktır. Zira alıcı, ödediği parayı yasal faiziyle geri alsa dahi bu meblağ ile aynı kalitedeki bir evi muhtemelen satın alamayacaktır. Dolayısıyla çoğu vatandaşın bu gibi durumlarda asıl isteği, evin mülkiyetinin kendisine devredilmesidir.
MÜTEAHHİT TAPUDA MÜLKİYETİ DEVRE ZORLANABİLİR Mİ?
Müteahhit, yapmış olduğu evi daha yüksek meblağlara satabileceğini bildiğinden sözleşmeden sıyrılmanın yollarını aramakta ve yasanın öngördüğü “resmî sözleşme” şartını bahane göstererek mülkiyeti devir borcundan kaçınmaktadır.
Yargıtaya göre satıcının bu tutumu, “hakkın kötüye kullanılması” niteliğindedir ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
“Zira hukuk ancak, meşru menfaatlerin tatminine yarar; başka bir şeye yaradığı takdirde ise mevcudiyet sebebini kaybeder.” (Yargıtay İBK, 2/2, 30.9.1988)
Yargıtayın yerleşik uygulamasına göre, sözleşme geçersiz dahi olsa aşağıdaki 3 şartın varlığı hâlinde müteahhit, evin mülkiyetini alıcıya devretmek zorundadır:
1‐ Alıcının ödemelerini tamamlamış olması.
2‐ Evin fiilen alıcı tarafından kullanılmaya başlanmış olması.
3‐ Ev üzerinde iyi niyetli 3. kişilerin hak sahibi olmaması. (Örneğin alıcı ile müteahhit arasındaki ihtilafı bilmeyen bir 3. kişinin evi satın almamış olması.)
SONUÇ
İster pastanede ister yazıhanede imzalanmış olsun, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda akdedilmedikçe geçersizdir ve kural olarak sonuç doğurmaz. Yukarıda saydığımız şartların varlığı hâlinde ise müteahhite karşı tescile zorlama davası açılabileceği ve bu dava sonucunda evin mülkiyetinin kazanılabileceği hususu, uygulamada istikrar kazanmış durumdadır. Ahmet amcamız evinde güle güle oturabilecektir.
Kararlar için bk.: YİBBGK., E. 1987/2 K. 1988/2 T. 30.9.1988; Yargıtay HGK 19.02.2019 T. 2017/2036 E. 2019/161 K.
Av. Onur TANIK