Tayfun Bey, yeni atanmış olduğu Gümüşhane’de, ailesiyle beraber oturmak için aradığı mütevazı evi sonunda bulmuştur. Her ne kadar ev sahibi Rıdvan amca anlaşması zor bir insan olsa da bu ev, konumu ve kullanışlılığı sebebiyle Tayfun Bey ve ailesinin içine sinmiştir bir kere… Ev sahibinin isteklerinin tamamını kabul eden Tayfun Bey, kira sözleşmesiyle aynı düzenleme tarihli bir tahliye taahhütnamesi de imzalamıştır.
Bir sene sonra kira artış dönemi gelmiş, Rıdvan amca kanuni sınırın çok üstünde artış istemiş, yapılmazsa tahliye taahhütnamesini icraya koyacağını da belirtmiştir. Bu hâlde kiracının, evi boşaltmak ile istenilen fahiş artışa boyun eğmek dışında bir seçeneği var mıdır?
TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDİR?
Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan bir yaklaşımla hazırlanmıştır. Bu yüzden kiraya verenin, kira ilişkisini keyfî olarak sona erdirme hakkı ancak, kira ilişkisi 10 seneyi devirirse doğar.
Bu kuralları bertaraf ederek kiracıyı istedikleri zaman çıkarmak isteyen ev / iş yeri sahiplerinin sözleşme imzalanırken kiracıdan aldıkları “kiralanan yerin boşaltılacağına” ilişkin taahhütnameler son dönemlerde yaygınlık kazanmıştır.
KİRA SÖZLEŞMESİYLE AYNI DÜZENLEME TARİHLİ TAAHHÜT GEÇERSİZDİR
Örneğin, kira sözleşmesinin düzenleme tarihi 01.01.2022 iken tahliye taahhüdünün düzenleme tarihi de 01.01.2022 ise verilen taahhüt geçersiz olur. Zira bu durumda Yargıtay, taahhüdün, kiracının zor durumundan yararlanılarak alındığını kabul etmektedir.
Aynı sebeple, ayrı bir taahhütname olarak imzalanmayıp kira sözleşmesinin içine yazılmış olan tahliye taahhüdü maddeleri de geçersizdir.
BELİRLİ BİR TAHLİYE TARİHİ İÇERMEYEN TAAHHÜT GEÇERSİZDİR
Örneğin, “Kiraya veren tahliye için bildirimde bulunduğu tarihten itibaren iki hafta içinde ev boşaltılacaktır.” şeklinde bir ibare içeren taahhüt geçersizdir. Zira burada tahliye tarihi net bir şekilde belirlenebilir değildir.
“2023’teki Cumhuriyet Bayramı’ndan bir ay sonra” şeklinde bir ibare içeren taahhüt ise geçerli olacaktır: 29.11.2023.
Peki ya tahliye tarihi boş bırakılarak imza atılmış ise?
Yargıtay, kiracının bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorunda olduğuna ve tarihin sonradan doldurulduğuna yönelik iddiasını kesin delille ispat etmek mecburiyetinde bulunduğuna hükmetmiştir. Yani tahliye tarihi boş şekilde imza atıldığına tanık dinletilse dahi, mahkemece bu tanık beyanları dikkate alınmaz.
KİRALANAN YER AİLE KONUTU OLARAK KULLANILIYORSA, EŞLERİN İKİSİNİN DE İMZASI BULUNMAYAN TAAHHÜT GEÇERSİZDİR
Aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Bu yüzden, kiralanan yer aile konutu olarak kullanılıyorsa, yalnızca bir eşin imzalamış olduğu tahliye taahhütnamesi geçersizdir.
Uyuşmazlık mahkemeye intikal ettiği zaman dahi, kiracının bu evin aile konutu olduğunu ileri sürmesi hâlinde kendisine bu durumu ispat etmek için aile mahkemesinde dava açması için yetki ve olanak verilecektir.
BİRDEN FAZLA KİRACI VARSA, HEPSİNİN İMZALAMADIĞI TAHLİYE TAAHHÜDÜ GEÇERSİZDİR
Özellikle öğrenciler tarafından birlikte kiralanan evlerde gündeme gelebilir. Bu hâlde evi kullanma hakkı tüm kiracılara verilmiş olup, bir / birkaç kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü diğer kiracıların haklarını haleldar etmez.
SONUÇ
Böylece, uygulamada sık karşılaşılan geçersizlik hâllerine değindik. Bu hâllerden biri söz konusuysa, kiracının tahliye taahhüdüne dayalı olarak çıkarılması mümkün değildir. Tıpkı kira sözleşmesiyle aynı düzenleme tarihli ve eşinin imzası bulunmayan bir taahhütnameyi imzalamış olan Tayfun Bey’in, Rıdvan amca tarafından çıkarılamayacağı gibi…
Av. Onur TANIK
Kaynakça:
1. Uygulamaya Yönelik Yargıtay ve BAM Kararları Işığında Kira Hukuku – Av. Olcay GÖÇÜM – 2. Baskı
2. Yalman S. Tahliye Sebebi Olarak Yazılı Tahliye Taahhüdü. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 2005; 13(2): 7-22.
3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.10.2005 T. 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı içtihadı.
