2022 yılında Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ile konut kiralarının artışına ilişkin %25 sınırlama getirilmişti. Yaklaşık 2 senedir devam eden bu düzenleme, Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükten kalkıyor. Ev sahipleri ve kiracıları hiç olmadığı kadar sık karşı karşıya getiren uygulamanın sona ermesiyle, yeni dönemde gündeme gelmesi muhtemel anlaşmazlıklarda nasıl bir yol izlenmesi gerektiğine değindik:
1) SÖZLEŞME YENİLENME TARİHİ 1 TEMMUZ VE ÖNCESİ İSE, HANGİ ORANDA ARTIŞ YAPMAK GEREKİR?
TBK Geçici 2. maddesinde:
“Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
şeklinde düzenleme yapılarak, 1 Temmuz 2024’te yenilenen sözleşmeler de açıkça %25 sınırlaması kapsamına alınmıştır.
Bu durumda örneğin, 2 Temmuz 2024’te sözleşmesi yenilenen kiracı, %25 artış sınırı düzenlemesinden yararlanamayacaktır.
2) SÖZLEŞME YENİLENME TARİHİ 1 TEMMUZDAN SONRA İSE, HANGİ ORANDA ARTIŞ YAPMAK GEREKİR?
TBK 344’le kanun koyucu, yeni dönem kirası belirlenirken uygulanacak artış oranında, 12 aylık TÜFE ortalamasını üst sınır olarak belirlemiştir.
Örneğin, TÜİK tarafından Mayıs ayında açıklanmış 12 aylık TÜFE ortalaması %62,51’dir. İş yeri kira artışları bakımından Haziran 2024’te yenilenen sözleşmelerde tavan olarak bu oran baz alınmıştır.
Sözleşme yenilenme tarihi 1 Temmuzdan sonra olan konutlar bakımından da, bir önceki ay baz alınarak açıklanacak son 12 aylık TÜFE ortalaması, üst sınır olacaktır. Yapılacak kira artışı bu oranın altında olabilir ancak üstünde olamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa dahi ev sahibi kiracıyı buna zorlayamaz.
3) TEMMUZ’DAN ÖNCE %25 ARTIŞ ORANIYLA YENİLENMİŞ OLAN SÖZLEŞMEDE EV SAHİBİ, TEMMUZ İTİBARIYLA EK ZAM YAPABİLİR Mİ?
%25 artış sınırının kalkması, ev sahiplerinin 1 Temmuz'dan itibaren ek kira artışı isteyebileceği anlamına gelmez. Her kira sözleşmesinde artış, kira döneminin sona erdiği tarihte ve yılda bir kez uygulanabilir. Örneğin, kira dönemi 1 Mart'ta yenilenen bir sözleşmede ev sahibi TÜFE oranında artış yapabilmek için 1 Mart 2025’i beklemek zorundadır.
4) %25’TEN FAZLA ARTIRIM YAPARAK KİRASINI ÖDEMİŞ KİRACI, FAZLA ÖDEMELERİNİN İADESİNİ TALEP EDEBİLİR Mİ?
%25 oranındaki sınırının üzerinde artırım yapmış olan kiracıların büyük çoğunluğu, kira konusu konuttan tahliye edilme veya daha uygun şartlarda konut bulamama korkusuyla, istemeyerek de olsa yasal sınır üzerinde artış yapmak zorunda kalmış olabilir.
Bir sözleşmenin taraflarının, kanundaki emredici düzenlemelere aykırı olarak yapmış oldukları anlaşmalar geçersizdir. Bu itibarla, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ve 2 YIL – 10 YIL’lık zamanaşımı sürelerini kaçırmamak kaydıyla, artış oranının üzerinde ödeme yapmış olan kiracılar, %25’in üzerinde ödedikleri farkı ev sahiplerinden isteyebilirler.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de, 2021/2915 – 5408 sayılı kararıyla, yasal artış oranının üzerinde fazladan ödenmiş kira bedellerinin sonradan geri istenebileceğine hükmetmiştir.
5) 5 YILDIR DEVAM EDEN KİRALARDA EV SAHİBİNİN, KİRA BEDELİNİ RAYİÇLE UYUMLU HÂLE GETİRME İMKÂNI VAR MI?
Minimum 5 yıldır süren kira ilişkileri bakımın ödenen kira bedeli, enflasyon karşısında ev sahibi açısından erimiş olabilir.
5. yılın sonunda açılacak bir kira tespit davasıyla kiraya veren, yeni dönemdeki kira bedelinin, son 12 aylık TÜFE ortalamasına bağlı kalmaksızın emsalleriyle uyumlu bir seviyeye gelmesini sağlayabilir.
Örneğin, Ağustos 2019’dan beri süren bir kira ilişkisinde 5. yıl, Ağustos 2024’te tamamlanacaktır. Bu tarihten sonra kiraya veren kira tespit davası açarak alacağı kira bedelini, rayiçle nispeten daha uyumlu bir hâle getirebilecektir.
Bu davada mahkemece;
- Taşınmazın bulunduğu konumdaki emsal kira bedelleri göz önüne alınır.
- Mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak kiralanan taşınmazın niteliği, çevresi, kullanım şekli araştırılır.
- Taşınmaz yeniden kiraya verilseydi kazandıracağı muhtemel gelir tespit edilir.
- TÜFE artış oranı hesaba katılmakla birlikte bu orana bağlı kalınma zorunluluğu yoktur.
- Tüm bunlar göz önüne alınarak bir rakam belirlendikten sonra, kiracının eski kiracı olması nedeniyle belirlenen tutardan %5 - %20 aralığında bir takdirî indirim yapılarak nihai kira bedeli için hüküm kurulur. 27.06.2024
Av. Onur TANIK
Kaynakça:
1. https://www.sozlesmeakademisi.com.tr/?p=blog&id=406&t=konut-kiralarinda-yuzde-25-artis-sinirlamasinin-kaldirilmasi
2. Uygulamaya Yönelik Yargıtay ve BAM Kararları Işığında Kira Hukuku – Av. Olcay GÖÇÜM – 2. Baskı – Adalet Yayınevi Ankara 2021
